Mit kell tudni az ingatlan végrehajtásról?

A gazdasági válság, és az ennek hatására bekövetkezett eladósodás reflektorfénybe helyezte a követelések behajtását, különösen az ingatlan végrehajtást.

– A törlesztőrészletek emelkedésével sokan kerültek abba a helyzetbe, hogy lakásukat a „bank elvette – vagy „el kívánja venni. Milyen lehetőségei vannak ilyen esetben a banknak, és milyen szabályok között értékesítheti az ingatlant? E cikk keretein belül a fedezetként felajánlott, jelzálogjoggal terhelt ingatlanok értékesítésének főbb szabályait ismertetem – mondta dr. Lőrinczné Éliás Beáta önálló bírósági végrehajtó-helyettes.

Három lehetőség

Amennyiben egy záloghitel nyújtásával üzletszerűen foglalkozó kölcsönadó (a továbbiakban az egyszerűség kedvéért: bank) jelzálog fedezete mellett biztosított kölcsönt, a jelzálogszerződés alapján alapvetően három lehetőség közül választhat, hogy a jelzálogjoggal biztosított ingatlant értékesítse, követelését behajtsa, amennyiben a kölcsönvevő tartozását nem tudja rendezni:

1. Saját maga intézkedik az értékesítés iránt
2. A zálogtárgyat egyszerűsített végrehajtási értékesítés során értékesíti
3. Bírósági végrehajtást kezdeményez

A három értékesítési út közül az első kettő feltételeit a gyakorlatban kizárólag a bank diktálja, míg a harmadik esetben a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény kellő garanciát nyújt arra, hogy az ingatlan értékének megfelelő becsérték alapul vételével kerüljön eladásra árverés útján.

A bank saját maga intézkedik az ingatlan értékesítése iránt

A Polgári törvénykönyv 257. § rendelkezései lehetővé teszik, hogy a záloghitel nyújtásával üzletszerűen foglalkozó kölcsönadó (továbbiakban: bank) és a kölcsönvevő írásban megállapodjanak abban, hogy a jogosult a zálogtárgyat bírósági végrehajtás mellőzésével maga is értékesítheti. Ebben az esetben a szerződésben meg kell határozni a legalacsonyabb eladási árat, illetve ennek számítási módját. Amennyiben a bank úgy dönt, hogy ezt az utat választja, és a zálogtárgyat bírósági végrehajtáson kívül értékesíti, a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet mindösszesen 11. §-ból álló szabályrendszere köti a bank kezét.

Az értékesítés előkészítése lényegében a bank és az adós levelezésével történik. A bank írásban értesíti az adóst arról, hogy a megállapodásban foglaltaknak megfelelően kielégítési jogát gyakorolni, a zálogtárgyat értékesíteni kívánja – ez az ún. előzetes értesítés. Az előzetes értesítés megtörténte és az értékesítés között legalább 30 napnak kell eltelnie. A bank az értékesítést megelőző legalább 30 nappal korábban írásban értesíti az adóst és az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot az értékesítés időpontjáról.
A jogosult a zálogtárgy értékesítésére irányuló intézkedéseiről, azok időpontjának megjelölésével értékesítési naplót köteles vezetni.
A zálogtárgy értékesítése során a jogosult az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni, ennek megfelelően a zálogtárgyat az értékesítési jogának keretei és az adott piaci körülmények között elérhető méltányos áron kell értékesítenie, e kötelezettsége vétkes megszegése esetén a polgári jog általános szabályai szerint tartozik felelősséggel.

A lakóingatlant az ingatlan fekvése szerint illetékes állami adóhatóság útján, az állami adóhatóság által üzemeltetett Elektronikus Árverési Felületen kell értékesíteni.

Az árverés kiírásának előfeltétele, hogy a jogosult megkeresésében csatolja a kezdeményezést megelőző hat hónapon belül készült, a beköltözhető forgalmi értékre vonatkozó szakértői értékbecslést, továbbá a lakóingatlan lényeges tulajdonságainak megállapítására alkalmas fénykép- vagy videofelvételeket.

Ebben az esetben tehát a Bank – vagy megbízottja – határozza meg saját szakértője által az ingatlan becsértékét, melyet az adós nem kifogásolhat meg. Meg kell jegyezni azonban, egyedüli biztosítékként, hogy az adóhatóság a szakértői értékbecslésben szereplő becsértéket összeveti az összehasonlító értékadatokat tartalmazó nyilvántartásával, és bűncselekményre utaló adat esetén kezdeményezi a hatáskörrel rendelkező nyomozó hatóság eljárását. Az állami adóhatóság a becsérték módosítására azonban nem jogosult. Ha az állami adóhatóság a nyomozó hatóság eljárását kezdeményezi, illetve ha a becsérték 30 százalékot meghaladó eltérését észleli, az árverés kitűzését mellőzi és erről értesíti a jogosultat.

A zálogtárgy értékesítését követően az értékesítés eredményéről a jogosult haladéktalanul írásbeli elszámolást köteles készíteni, melyet meg kell küldeni a zálogkötelezettnek és az értékesítésbe bekapcsolódott zálogjogosultaknak. Az elszámolással kapcsolatban 8 napon belül kifogást lehet írásban előterjeszteni. Kifogás esetén a jogosult az írásbeli elszámolást fenntartja vagy módosítja. Erről az érdekelteket írásban és azzal tájékoztatja, hogy a figyelembe nem vett kifogásaikat, illetve észrevételeiket a továbbiakban bírósági úton, nem peres eljárás keretében érvényesíthetik. Ha az eljárás megindítását az érdekelt a tájékoztatás közlésétől számított 15 napon belül igazolja, a jogosult az értékesítés során befolyt összeget vagy annak vitatott részét köteles bírósági letétbe helyezni.

A zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítése

Másik lehetőség, hogy a bank a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítését kéri, melynek szabályait az 1994. évi LIII. tv. (továbbiakban Vht.) tartalmazza. Ebben az esetben a bank az adóssal közjegyzői okiratban foglalt megállapodás alapján kéri a végrehajtást akként, hogy a végrehajtás kifejezetten és kizárólag a zálogtárgyra vezethető. Az ingatlan, mint zálogtárgy értékének meghatározására a bank és az adós között létrejött megállapodás alapján kerül sor. A bank egy általa megbízott szakértő útján saját maga határozza meg az ingatlan kikiáltási árát. Az eljáró végrehajtót a bíróság illetve a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara jelöli ki. A végrehajtó az ingatlan-árverési hirdetményben a zálogtárgy becsértéke helyett a zálogjogosult és a zálogkötelezett megállapodásában rögzített, illetve a zálogjogosult és a zálogkötelezett megállapodása szerinti számítási móddal megállapított legalacsonyabb vételár összegét tünteti fel azzal a tájékoztatással, hogy annál alacsonyabb összegben nem lehet árverezni a zálogtárgyra. Az árverésen a kikiáltási ár nem szállítható le. Az árverés sikertelen, ha nem tettek legalább a legalacsonyabb vételárnak megfelelő összegű vételi ajánlatot. A zálogtárgyat a második sikertelen árverést követően legalább a legalacsonyabb vételárnak megfelelő összegben veheti át a végrehajtást kérő. Fontos kiemelni, hogy ebben az eljárásban sem a végrehajtónak, sem az adósnak nincs lehetősége az ingatlan értékének meghatározására, befolyásolására. Fontos megjegyezni továbbá, hogy a zálogtárgy értékesítését követően a végrehajtási eljárás megszűnik, akkor is, ha a bank követelése nem térült meg teljes mértékben. Az ingatlan kikiáltási árát, és így a vélhető eladási árat a bank határozza meg már a jelzálogszerződésben, ezért kiemelt figyelmet kell fordítani a jelzálogszerződés ezen rendelkezéseire.

Bírósági végrehajtás

A közjegyző előtt aláírt kölcsönszerződés és annak mellékletét képező jelzálogszerződés végrehajtható okiratok, mely alapján bírósági végrehajtás indítható. A végrehajtót a bíróság vagy a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara jelöli ki. Ebben az esetben – a végrehajtást kérő eltérő rendelkezése hiányában – az adós teljes vagyona végrehajtás alá vonható, melynek szabályait a Vht. tartalmazza. E jogszabály szerint a bírósági végrehajtás során állami kényszerrel is el kell érni, hogy a pénzfizetésre, illetőleg az egyéb magatartásra kötelezett (a továbbiakban: adós) teljesítse a kötelezettségét. Ennek megfelelően a végrehajtó felkutatja az adós vagyonát, melynek keretében megkeresi a különböző nyilvántartásokat és hatóságokat az adós munkahelyének, bankszámlaszámának, gépjárművének, gazdasági társaságban fennálló részesedésének, ingatlanának azonosítása végett, illetve helyszíni eljárást tart.

Ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant. Ha a végrehajtást kérő a végrehajtási kérelemben úgy rendelkezett, hogy az adós ingatlanát is vonják végrehajtás alá, vagy az adós ingatlanának végrehajtás alá vonását nem zárta ki, de a végrehajtási kérelemben az ingatlan adatait nem jelölte meg, a végrehajtó a végrehajtási költség előlegezését és az ingatlan adatainak beszerzését követő 3 munkanapon belül intézkedik az ingatlan lefoglalása iránt. A végrehajtó az ingatlan lefoglalása végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba. A foglalás a végrehajtási jog bejegyzésével valósul meg. A Földhivatal a végrehajtási jog bejegyzését soron kívül intézi el. A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt akkor intézkedhet, a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap eltelt.

Az ingatlan becsértékének megállapítására a végrehajtó adó- és értékbizonyítványt kér az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőtől, illetve bármelyik fél erre irányuló kérelmére szakértő becsüs véleményét kéri ki. A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. Az ingatlan becsértékével szemben bármelyik fél kifogással élhet, mely esetben a bíróság igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő bevonásával állapítja meg a becsértéket, mely minden félre, és a végrehajtóra is kötelező érvényű.

Az ingatlant rendszerint árverésen kell értékesíteni. Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki és kézbesíti a feleknek, azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlannyilvántartásba bejegyzett joguk van, az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi jegyzőnek, az ingatlanügyi hatóságnak. Az ingatlanügyi hatóság az árverés kitűzését bejegyzi az ingatlannyilvántartásba. Az árverési hirdetményt a kézbesítésen túl 15 napra ki kell függeszteni a bíróság hirdetőtábláján, az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi polgármesteri hivatal hirdetőtábláján, az ingatlanügyi hatóság hirdetőtábláján. A végrehajtó az árverési hirdetményt közzéteszi továbbá az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában is.

Az árverező az árverési hirdetménynek az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában történő közzétételét követően az árveréshez tartozó licitnapló lezárásáig az aktivált felhasználói nevének és jelszavának, valamint a vételi ajánlat összegének megadásával elektronikus úton vételi ajánlatot tehet. A vételi ajánlatot az elektronikus árverési rendszer automatikusan rögzíti, és egyidejűleg közzéteszi az árveréshez tartozó licitnaplóban. Az elektronikus árverési rendszer az árverést megelőző munkanap 12 órakor zárja le automatikusan a licitnaplót.

Az árverés megkezdésekor a végrehajtó közli az árverezőkkel a becsértéket és a kikiáltási árat, ismerteti az árverési feltételeket és felhívja az árverezőket ajánlatuk megtételére. A kikiáltási ár a becsérték összege. Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig. Lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70%-ának megfelelő összegre szállítható le, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt.

Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet valamint kép- és hangfelvételt készít.

Ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó megküldi az árverési jegyzőkönyv másolatát az árverési vevő részére az árverési vétel igazolása céljából, továbbá az ingatlanügyi hatóság részére az árverési vevő tulajdonjogának az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése végett.

Amennyiben az árverésen vevő nem jelentkezett, vagy érvényes ajánlatot nem tett az árverés sikertelen, melynek tényét a végrehajtó szintén jegyzőkönyvben rögzíti.

Az árveréssel kapcsoltban – jogszabálysértésre hivatkozással – kifogással lehet élni.

Nem jogosult!

- Fontosnak tartom kiemelni, hogy a végrehajtó nem jogosult a közjegyzői okiratban, bírósági ítéletben, vagy más végrehajtható határozatban foglalt döntést felülbírálni. A végrehajtó köteles a végrehajtható okiratban foglaltak szerint eljárni – fűzte hozzá a bírósági végrehajtó.

indexkelet

Ezt a bejegyzést 2011, november 16th, szerda 16:27-kor írták. Az összes bejegyzést itt Összes cikk találod. Ha naprakész akarsz lenni, akkor válaszd az RSS cikkek kategóriát.