Döbbenetes vihar a biliben – Valaki számol is, vagy csak úgy nyilatkozgatunk zsigerből?
- Országvédelmi Terv
- Rögzített árfolyam
- Végtörlesztés
- Devizahitel kiváltása forinthitellel
Azt azért értsük meg, hogy az új forinthitel folyósítását egy új hitelbírálat előzi meg.
Ugyanarra az ingatlanra jóval kevesebb hitelt fog most valaki kapni, mint 4-5 évvel ezelőtt, még akkor is, ha a jövedelmi helyzetében nem történt lényeges változás.
Ha nincs több millió forintja, vagy nem tud még pótfedezetet állítani, akkor nem tudja még a rögzített árfolyamon sem kiváltani a devizahitelt és bent maradni a lakásban.
Jó esetben az egésztől úgy szabadulhat meg, ha sikerül eladnia a lakást legalább annyiért, amennyi a végtörlesztéshez kell. Ilyenkor elbukja a befizetett önerejét és az elmúlt években fizetett hiteltörlesztését és irány az albérleti piac, vagy lehet hazaköltözni a szülőkhöz.
De erre is – a hírek szerint – csak jövő márciusig lesz lehetősége, mivel a rögzített devizaárfolyamon történő végtörlesztés lehetőségét is csak korlátozott ideig lehet majd igénybe venni.
Az a média vircsaft amit az egész körül csapnak – vihar a biliben – rendkívül elgondolkoztató, mert
- vagy tényleg senki sem ért az egészből semmit, se a koncepció kidolgozója, se az előterjesztője, se a bankok (ezt furcsálnám, de lehet, hogy csak PR szempontól hisztériáznak), sem a gazdasági elemzők, akik a végtörlesztés lehetőségének hatására már bankcsődről, forintleértékelésről, az infláció felpörgéséről, az alapkamat megemeléséről, vizionálnak
- vagy a koncepció kidolgozója pontosan tudja, hogy az egésznek az értelme az, hogy egy előre jól meghatározható szűk kör éljen vele, – ha esetleg néhány ezer nem tervezett személy is becsúszik, az még belefér – és egyébként meg Mátyás király ravaszságát megszégyenítő módon “hoztam is ajándékot, meg nem is” szerű PR gumicsonttal szórakoztatja az egybegyűlt publikumot
LONDONI ELEMZŐK: HOSSZÚ TÁVON JÓ LEHET ORBÁN TERVE
Hosszú távon kedvező hatásokkal járhat a kormányfő által a devizahitelek egyösszegű teljes törlesztésének lehetővé tételéről bejelentett terv, bár kötelező forintalapú refinanszírozás híján valószínűleg kevesen tudnak majd élni a lehetőséggel – vélekedtek keddi értékeléseikben londoni felzárkózó piaci elemzők.
A Goldman Sachs (GS) bankcsoport londoni befektetési részlegének szakértői szerint ha az elképzelést “jól megtervezett” módon hajtják végre, úgy, hogy ne károsodjon a bankrendszer és ne álljon le a hitelezés, az hosszú távon “nagyon pozitív” fejleménynek bizonyulhat, mivel erősödne a jegybanki pénzügypolitika hatékonysága, az MNB anélkül tudna monetáris enyhítést végrehajtani, hogy a forint esetleges gyengülése a háztartások vagyoni helyzetét kockáztatná, és csökkennének a törlesztési bizonytalanságok, ami végső soron a fogyasztást élénkítené.
A GS londoni elemzői szerint azonban további részletek híján – és tekintettel arra, hogy a kormány jelenlegi szándékai szerint a költségeket teljes egészében a bankok viselnék – egyelőre nehéz megítélni e kedvező kimenetel valószínűségét.
A Goldman Sachs citybeli szakértői azt jósolják, hogy rövid távon negatív hatás valószínű a forintra, mivel a bankoknak kell átvenniük a háztartások devizakitettségét, és várhatóan növekszik a bankok devizakereslete.
A cég londoni elemzői szerint mindazonáltal nem valószínű, hogy a lejárat előtti végtörlesztéssel – amely “nagyon költséges” lehet a bankoknak – széleskörűen élni fognak a devizahitelesek, mivel kevés háztartásnak van ehhez elég pénze. Ez várhatóan korlátozza az azonnali bankveszteségek mértékét és a forintra nehezedő nyomást, bár ezek növekedhetnek, ha egyes bankok elkezdenek forintalapú refinanszírozást kínálni a devizahitelek előtörlesztéséhez – vélekedtek a GS londoni felzárkózó piaci elemzői.
A cég szerint ha a bankokat nagy veszteségek érik, az a hitelezés visszaeséséhez vezetne, még nagyobb nyomást gyakorolva a belső keresletre, a gazdasági növekedésre és a forintra, és mindez együtt már túltenne az adósságszolgálati költségek csökkenésének kedvező hatásain.
A Barclays Capital befektetési bankcsoport londoni elemzői is kiemelték értékelésükben, hogy a terv “elméleti maximális hatása” a bankok mérleghelyzetére igen nagy lehet, mivel azonban a devizaalapú hiteleket nyújtó bankoknak nem lesz kötelező forint-refinanszírozást nyújtaniuk a devizahitelek végtörlesztéséhez, a lehetőséggel kevés háztartás tud majd élni, és így a tényleges hatás valószínűleg meglehetősen korlátozott lesz.
A cég londoni elemzői szerint mindazonáltal “nehéz bármiféle pozitívumot látni abban”, hogy a kormány magánjogi ingatlanhitel-szerződésekbe avatkozik be, és a ház szerint valószínű, hogy a külföldi tulajdonú bankok tovább csökkentik magyarországi kitettségüket.
A Barclays Capital szakértőinek számításai szerint a lakossági szektorban kint lévő 4400 milliárd forintnyi svájci frank-alapú hitelállomány teljes beváltása 180 forintos árfolyamon hozzávetőleg 20 százalékos adósság-elengedéssel lenne egyenértékű, és ez a magyar bankrendszernek – amelynek rendszerszintű tőkevagyona 2600 milliárd forint – 800 milliárd forint veszteséget okozna.
Nem rászorult, aki egy összegben kifizeti a lakását
Aki egy összegben vissza tudja fizetni a hitelét, az nem rászorult, írja a banki hitelkárosultak szervezetének főtitkára, hozzátéve: a parlamenti képviselők legalább fele könnyedén élhet az egyösszegű végtörlesztés lehetőségével. “Nem kívánom megsérteni a Parlament tagjait-, de a képviselők legalább fele könnyedén élhet ezzel a lehetőséggel. Hiszen a vagyonbevallásokból látszik, hogy a képviselők ilyen arányban eladósodtak. Ennek még a látszatát is el kell kerülni” – mondta a vasnépe.hu-nak Kovács László főtitkár.
Borsi László szerint az egyik legnagyobb kérdés az, hogy a bankok milyen forinthitel-konstrukciót kínálnak majd az ügyfeleknek. A pénzintézetek vesztesége ugyanis jelentősen csökkenhetne, ha a hitelek megtagadásával egyszerűen nem engedik pénzhez a devizahiteleseket, akiknek így csak töredékük tudna több millió forintot előhúzni a zsebéből.
“Világossá kell tenni szomszédunk, Magyarország számára, hogy magánjogi szerződésekbe való beavatkozás összeegyeztethetetlen az európai jogrenddel” – fogalmazott az osztrák külügyminiszter. Kitért arra is, hogy a brüsszeli külügyminiszteri tanácsülés alkalmával belga és holland kollégáival is beszélt a kérdésről, és ők egyetértettek vele.
Mint mindig, nagyon jó ez a cikk is, gratulálok! Egyébként szerintem se számolnak, csak nyilatkozgatnak. Az a szomorú, hogy megint elmegy egy csomó idő és tovább tart a kivárás, az ingatlanpiac meg csak többnyire álldogál..
Sipos András
ja végre egy értelmes cikk a témában:). Én sem értem, hogy miért rossz az a banknak, ha forrást von be. Aki most előtörleszteni tud, nyilván nem másik hitelből teszi ezt. Ha mondjuk 140 Ft-os árfolyamon vette fel valaki a hitelt és 240 Ft-on végtörleszt, az miért rossz a banknak???
Az Otthon Centrum szakértői szerint a devizaalapú hitelek rögzített árfolyamú végtörlesztési lehetőségének törvénybe iktatása esetén sokak számára alkalmazható eljárás lehet, hogy a deviza hiteles tulajdonos a lakása eladásával törleszti a kölcsönt, majd a vételárból fennmaradó pénzt önerőnek használva, másik lakást vásárol, de most már forint alapú kölcsönre.
Az ingatlan értékesítési hálózat számítása szerint egy átlagos fővárosi lakásra felvett svájci frank hitelét végtörlesztő adós, ha a lakását eladva, 180 forintos frank-árfolyamon törleszti a piaci 240 forintos árfolyam helyett a kölcsönét, akkor 3,9 millió forint előnyhöz jut.
Számításaik szerint, ha valaki 2007-ben vásárolt egy 45 négyzetméteres, kétszobás átlagos budapesti lakást, akkor az 13,3 millió forintba került. Amennyiben most eladja a tulajdonosa, a reális piaci ára 12,4 millió forint lesz. A tulajdonosnak a lakás megvásárlására 40 százalékos önerő mellett 2007-ben nyolcmillió forintot biztosító svájci frankkölcsönt kellett felvennie, hét százalékos kamattal, 20 évre 156 forintos árfolyam mellett. A jelenlegi piaci – 240 forintos svájci frank – árfolyam mellett a tőketartozása 11 millió forintra nőtt, tehát az ingatlan értéke és a tőketartozás között 1,4 millió forint van csupán, az ingatlan értékesítése után, szinte semmilyen mozgástere nem maradna a tulajdonosnak.
Ezzel szemben a kedvezményes végtörlesztés esetén a tőketartozás 8,2 millió forintra csökken, vagyis 3,9 millió forint maradna a tulajdonos zsebében a devizahitel visszafizetése után. Ez az összeg – az elvárt jövedelemi helyzet, a jó hitelképesség és a megfelelő fedezet esetén – elegendő önerőt jelenthet egy 8,2 milliós, piaci kamatozású forinthitel felvételére, amiből egy hasonló ingatlant vásárolhat
A példában a svájci frank alapú hitel elmúlt havi törlesztő részlete – a jelenlegi árfolyamon – 93.434 forint volt. Ha ezt az adós kiváltja egy 16 éves futamidejű, 8,2 milliós, 10 százalékos kamatozású forinthitellel, akkor havonta csak 86.068 forintot kellene fizetnie, és megszabadulna az árfolyam ingadozásának kockázatától.