Egy áfacsökkentés kipörgetné a beragadt lakásokat
A válság kitörése után két évvel újra mozgolódnak az ingatlanfejlesztők, s biztató jel, hogy néhány bank egyre nyitottabban áll az új projektek finanszírozásához. Projekthitelezésről azonban csak a korábban korrekten együttműködő vagy komoly referenciákat felmutató partnerekkel lehet szó – mondja Tapodi László, az Erste Bank ingatlanfinanszírozási igazgatója.
Megjelentek a pozitív jelek a lakáspiacon, a válságot túlélt, stabil fejlesztők már tesztelik a projektindítási lehetőségeket. Tapodi szerint a lakásépítők igyekeznek alkalmazkodni az új piaci feltételekhez, és például a korábban a normál piaci ár akár másfélszeresét is megfizető külföldi vevők helyett a helyi keresletre koncentrálnak, illetve a telekárakat is ehhez próbálják igazítani. Úgy látja, a minőségi, jó helyen, megfelelő műszaki tartalommal felépülő, átlagos új lakások átlagára – a 80-100 lakásos társasházakban – rövid távon négyzetméterenként 400 ezer forinton stabilizálódhat, aki viszont most kezd fejleszteni, az 350 ezer forint fölött nem vághat bele az előértékesítésbe, mert esélytelen lesz a 310-330 ezer forintos, jelenleg beragadt, de egyébként nem rosszabb paraméterekkel bíró kínálattal szemben. Ugyanakkor a megvalósulás távoli szakaszaiban 500 ezer forintra is felmehet az ár. Információi szerint Budapesten mintegy 6-8 ezerre tehető a beragadt lakások száma, ebből 3-4 ezer értékesítése eleve problémás, a többit a piac a fizetőképesség visszatérésével felszívja. Mivel jelenleg alig ezer lakás épül, a fejlesztők pedig 100-120-as lakásszámúnál nagyobb projektekben egyelőre nem gondolkodnak, valószínű, hogy a kereslet újraindulásakor hiány lesz a minőségi kínálatból a projektek életciklusa miatt legalább két évig. Ha a vásárlást valamilyen formában támogatni fogják (esetleg a hitelhez jutás körülményei javulnak), két-három éven belül újra a megfelelő mennyiségű, Tapodi szerint 20 ezernél több vállalkozói lakás jelenhet meg a piacon, anélkül akár öt évet is várni kell erre.
Mint mondja, a jelenleg finanszírozásra váró projekttervek komolyságát leginkább azon lehet lemérni, hogy milyen alapos felmérés előzte meg a tervezést s hogy a fejlesztők mennyi “áldozatra” hajlandók saját projektjük érdekében. Hozzák-e a 30-40 százalékos saját erőt és a legalább 40 százalékos előértékesítést, ami ma tárgyalási alap – hangsúlyozza Tapodi. Több ilyen projektről már előrehaladott tárgyalásokat folytatnak, s új projektfinanszírozási szerződés megkötésére is sor kerülhet. Tapasztalatai szerint a pénzintézetek leginkább a kis lépésekkel elindítható, nagy ívű koncepciókat tartják vonzónak, vagy a már beindult, nagy léptékű fejlesztések olyan mérföldköveit, amelyeknél már kirajzolódik a beruházás elfogadottsága, presztízse.
A válság következményeként az ingatlanfejlesztői piac kettészakadt – állítja a szakember. A tapasztalt, tőkeerős szereplők gyorsan alkalmazkodtak, csökkentették a költségeiket és új konstrukciókkal, például eladás helyett bérlettel próbálják áthidalni a nehézségeket, mindemellett olyan üzleti tervekkel álltak elő, amelyekben a bankok is hittek, így támogatták is azokat. A legtöbb nehézség azon projekteknél tapasztalható, ahol maguk a fejlesztők sem tartottak ki a befektetésük mellett, hagyták bedőlni. Sem tartalék forrást, sem vevőket vagy újabb befektetőket nem voltak képesek hozni – fejtette ki az ingatlanfinanszírozási igazgató. Sok projekt fejlesztési szakasza zárult le mostanában, ám egy részüknél a lakásoknak alig egyharmadát adták el, ilyenkor még a kamatok fizetése is problémás a beruházónak. Nagy kérdés, hogy meddig adjon haladékot a bank, mutat rá Tapodi, bár szerinte a piacképes kínálatot nyújtó, együttműködő partnerek rugalmas hozzáállásra számíthatnak. Mint mondja, a beragadt lakásoknál sokszor az árengedmény sem segít, bár egyes vélemények szerint a lakások áfájának jelentős (akár 5 százalékra történő) csökkentése gyorsan kipörgetné a piacról az egyébként jó minőségű készletet. Noha egy átlagos projektnél a fejlesztő befektetésére számított profitráta a 20-30 százalékot is elérheti, ezt a beragadt lakásokkal küzdő beruházásoknál a projekthitel kamatai két-három év alatt elszívják, miként az eladhatatlan garázsokkal is így járhatnak.
A bedőlések hatását, a veszteségek nagyságát egyelőre még nem lehet pontosan látni, de a bankok lakásprojektekhez kapcsolódó céltartalékolása értelemszerűen nőtt – emeli ki a szakember. Bár a visszafizetési készség is erős volt, sok fejlesztő a hitel visszafizetése miatt akkor is inkább a projekt zárása mellett döntött, ha a saját profitja látszólag a még eladatlan lakásokban ragadt.
A lakossági hitelezés kapcsán megjegyezte, az adott korlátokon belül még mindig relatíve aktív a piac, más kérdés azonban, hogy a hitelfelvevői oldalon senki nem meri elkötelezni magát, mert nem bízik benne, hogy képes lesz visszafizetni a hitelt, például a munkahely elvesztésétől való félelem miatt.
A változáshoz – a gazdasági folyamatok (kamatszint, árfolyamok) pozitív irányú fejlődésébe vetett erős bizalmon túl – olyan átütő erejű intézkedésre lehet szükség, mint például a kamattámogatásról szóló legutóbbi döntés volt. Ezt a szerepet bármilyen olyan, lakásvásárláshoz köthető egyéb engedmény vagy támogatás (például áfa, szja, egyéb adók) is betöltheti, ami az emberek szemében reális mértékben kezelhetővé teszi a visszafizetés kockázatát – állítja a szakember, hozzátéve, hogy a kormány 40 ezres éves lakásépítési terve ezek hiányában nehezen megvalósíthatónak tűnik, és inkább arra számít, hogy a piac évi 25-30 ezer új lakás szintjén tud stabilizálódni.
