8 „szörnyű” tény az ingatlanbefektetésekről
8 „szörnyű” tény az ingatlanbefektetésekről
A kérdés eldöntésére ringbe száll dr. Tóth András befektetési tanácsadó és Király Norbert ingatlanbefektetési tanácsadó. A nehézsúlyú versenyzők nyolc menetes küzdelemben mérkőznek meg egymással. Az olvasók pontozással dönthetik el, melyik szakértőnek adnak igazat.
1. menet
dr. Tóth András: Nem éri meg bérbe adni a lakásokat.
Példaként, vegyünk egy lakást és adjuk ki. Budapesten egy átlagos 10 milló forintos lakás jelenleg 60.000,-Ft-ért adható ki. Ez évi szinten 720.000,-Ft – ez 7,2%-os hozamot jelent. Azaz csak jelentene. Van ugyanis néhány apró költség. Például, ha legálisan végezzük ezt a tevékenységünket, akkor azt 25% adó terheli. Emellett a lakáskiadást két dolog nehezíti még: egyrészt mindenképpen évi 1-2%-át a lakás értékének karbantartásra és – gyönyörű kifejezéssel – állagfenntartásra kell fordítanunk (festés, parketta csere, WC tartály csere, stb.) Ezen kívül rendszeres a bérlő váltás – ilyenkor akár több havi bérleti díj is kieshet és még a közvetítőnek is fizethetünk. Legyünk optimisták: 11 hónapban ki van adva a lakás. Ez már csak 3,45% hozam. Nos, ennyit bármelyik bankban megkaphatunk a pénzünkért…
Király Norbert: Kedves András! Először is az összehasonlításnál figyelmen kívül hagy egy fontos tényt, mégpedig azt, hogy a bérleti díj hozamon kívül az ingatlanérték emelkedésével is számolni kell, ami egy jól kiválasztott ingatlan esetén könnyedén meghaladhatja az inflációt vagy a tőzsdeindexek átlagos növekedését. A befektetés megtérülése tovább fokozható, ha pl. az ingatlan vételárának 50%-át hitelből vásároltuk. Ebben az esetben a bérleti díjból (tehát a bérlőnk pénzéből) minden költség levonása után is fizetni tudjuk a törlesztő részletünket, így a befektetésünk valójából csak 5 millió Ft lesz, viszont a teljes 10 millió Ft értékű ingatlan értéke növekszik, tehát dupla sebességgel nő a befektetett tőkénk értéke. Azt se felejtsük el, hogy normális piaci körülmények között a bérleti díj összege, és azzal együtt a befektetés megtérülése is emelkedik.
Még egy észrevétel. A példában említett ingatlan számai valóban nem a legjobbak, a Határtalan Profit Ingatlanból szemináriumomon bemutattam egy példát, mely szerint egy 7,2 millió Ft-ért vásárolt üzlethelyiséget 105.000 Ft havi bérleti díjért adtam ki, akkor számoljunk…
2. menet
dr. Tóth András: Az ingatlanok megszerzése illetékköteles, eladásuk után pedig adózni kell.
Az ingatlanért, amikor megvásároljuk, illetéket kell fizetni. Például egy 10 milliós lakás után ez 4,4%, és további 1% általában az ügyvéd díja. Eladáskor a vételi és eladási ár különbözete után 25% adót kell fizetnünk. Ha közvetítőn keresztül adjuk el, ez további 3-4% költséget jelent. Az ilyen tételek hamar elveszik a kedvét annak, aki a „jutányosan megveszem, majd többért eladom” típusú üzletet szeretné megkötni.
Király Norbert: Ez tökéletesen igaz, mint ahogy minden befektetésnek vannak költségei, az András által favorizált unit-linked biztosítások például kb. 70% jutalékot fizetnek ki az üzletkötőknek az ügyfél által kifizetett első éves díjból. Az ingatlanbefektetések költségei egy képzett befektetőnek nem jelentenek problémát, mivel ezekkel a költségekkel már az ingatlan megvásárlásakor kalkulál. A Viskóból Villát szemináriumomon példaként bemutatom az egyik „jutányosan megveszem, majd többért eladom” befektetésem, melynél 571% éves hozamot értem el adózás előtt. Ilyen hozamok mellett nem sajnálja az ember kifizetni az adót… de tudják mit, forgassuk vissza inkább ingatlanba…
3. menet
dr. Tóth András: Várhatólag az ingatlanok költsége nőni fog
Európa majdnem minden országában van már ingatlanadó – ez általában évente az ingatlan értékének 1%-a. Ez nálunk várhatóan 2008-tól kerül bevezetésre. Már látom előre, hogy jó magyar szokásként mindenki 2008-ban, az adófizetés napján fog erre rádöbbenni. Másnap nagyon sokan rájönnek, hogy inkább el kellene adni a lakást. Ha mástól nem, ettől bizonyosan jó kis áresés hullám várható a használtlakás piacon.
Király Norbert: Az Egyesült Államokban már évtizedek óta létezik ingatlanadó és ennek ellenére az ingatlanbefektetések mekkájának számít. Persze azért én is jobban örülnék, ha nálunk nem lenne. A költségeket egy profi befektető mindig beépíti a pénzügyi tervébe.
Ha az ingatlanadó következtében esni fognak az árak, abból egy befektető sokat profitálhat, hasonlóképpen mint az a befektető, aki egy tőzsdei árfolyamzuhanás után vásárol. A szabály: vásárolj amikor alacsonyak az árak, adj el amikor magasak, ezt minden képzett befektető tudja. Ha nem fognak esni az árak az ingatlanadó bevezetését követően, akkor se fogok szomorkodni, mert akkor megy minden tovább a maga útján.
4. menet
dr. Tóth András: Nem mennek felfelé a lakás árak.
„Mindenki” tudja, hogy a lakások ára folyamatosan és jelentősen emelkedik. Valóban ez így is volt egészen 2003-2004-ig. Ez idő alatt a lakások átlag ára mindig keményen az infláció felett nőtt. Különösen igaz volt ez az 1999 és 2000 közti időszakra, amit csak lakásár robbanásnak neveztek. De ezek az idők elmúltak. Hivatalos statisztikák szerint a legoptimistábban becsülve is éppen egy kicsit az infláció felett van a használt lakások árának emelkedési üteme. Ingatlanközvetítő barátaim szerint még ez sem igaz: az átlag budapesti használt lakások ára az utóbbi időben kb. 10%-kal lement!
Király Norbert: Minden gazdasági szakember tudja, hogy az ingatlanpiacnak is van egy ciklikussága hasonlóan a tőzsdéhez. Erről Craig Hall: Időzítés az ingatlanpiacon című könyvében részletesen ír. Én úgy gondolom, hogy ez a ciklikusság természetes, nincs ebben semmi különös. A tőzsdei árfolyamok ingadozása egyébként lényegesen erőteljesebb mint az ingatlanpiaci mutatók. Ha tisztában vagyunk az ingatlanpiaci trendekkel nem fognak nagy meglepetést okozni, viszont sokat profitálhatunk belőle.
5. menet
dr. Tóth András: Az ingatlanok nehezen eladhatók.
Manapság kínálati piac van: a vevők válogatnak és alkusznak. Ha csak irreálisan alacsony áron nem adjuk, átlagosan 6 hónapot számolhatunk az értékesítésre. Ez komoly problémát jelenthet, ha sürgősen szükségünk lenne a pénzünkre.
Király Norbert: Helyesbítek, a túlárazott és rossz kondíciókkal rendelkező ingatlanok nehezen eladhatók. Azt egyébként minden iskolás tudja, hogy az ingatlan nem tartozik a likvid befektetések közé. Nekem több ingatlanom volt az elmúlt évben amit a felújítást követően egy héten belül eladtam.
6. menet
dr. Tóth András: Nem juthatunk részlegesen a beruházásunkhoz.
Egy lakás csak egyben értékesíthető. Ha a 10 millió forint befektetett pénzünkből 1 millióra van csak szükségünk, akkor nem adhatjuk el csak az előszobát!
Király Norbert: Úgy gondolom, ha valaki ingatlanbefektetésbe kezd, akkor alapesetben nem gondolkozik azon, hogy a pénzének egy részét idő előtt vegye ki. Azért van többféle mód rá pl. a szabadfelhasználású jelzáloghitel, ezen kívül a bérleti díj is bevételi forrást jelent.
7. menet
dr. Tóth András: Az ingatlan befektetés pótlólagos tartalékokat igényel.
Az még csak hagyján, hogy nem szállhatunk ki gyorsan és akár részletekben az ingatlanbefektetésünkből: még komoly biztonsági pénz tartalékkal is rendelkeznünk kell: bármikor előfordulhat, egy olyan kár, aminek gyors helyreállítása több százezer forint lehet. Elég egy jó kis csőtörés, rövidzár, egy szerény tűz…
Király Norbert: Érdekes, hogy ezt épp egy biztosítási szakember mondja. Az anyagi károk fedezésére találták ki a biztosítást, bérbe adott ingatlanok esetén pedig a bérleti díjnak egy része a felújítási tartalék képzését kell, hogy szolgálja.
8. menet
dr. Tóth András: Hosszú távon sincs remény az ingatlanárak drasztikus emelkedésére.
Az optimisták azt mondják, ugyan most éppen nem mennek felfelé az ingatlan árak, de majd később! Akkor majd nőnek, mint a rakéta! Mitől? Én pénzügyi tanácsadó vagyok, a hosszútávú befektetésekkel foglalkozom. Amikor a pénz elhelyezésére tanácsot adok, alapvetően a hosszútávú trendeket kell figyelembe vennem. Mitől mennének ugrásszerűen felfelé az árak? Magyarország lakossága folyamatosan csökken. Budapest lakossága az elmúlt 10 évben 200.000 fővel csökkent. Ki fog ezekben a lakásokban lakni? Kinek kellenek majd ezek? Másrészt, aki egyáltalán lakást akar, azoknak az igényei egyre magasabbak. Nekik épülnek – irreálisan is nagy számban – az újépítésű lakások. A használt lakások – ha csak egészen kiváló helyen nincsenek – a kutyának sem kellenek. Különösen veszélyesek a lakótelepi lakások. Itt figyelembe kell venni a következő évek ugrásszerű energia áremelkedését is. Egy lakótelepi másfélszobás lakás rezsije nagyon könnyen 40-50.000 forint lehet majd havonta. Kinek kell ez majd? A németek már nekiálltak bontani a lakótelepeket…
Király Norbert: A találgatásoknak nem sok értelme van, lakni, dolgozni, szórakozni mindig kell majd valahol. A tőzsdéről, befektetési alapokról sokan szintén azt jósolják, hogy ha a nyugdíjpénztárak tagjai nagyobb mértékben elérik a nyugdíjkorhatárt és tömegével veszik ki a pénzüket szintén komoly árfolyamzuhanásra lehet számítani. Lehet, hogy így lesz, lehet, hogy nem. Az biztos, hogy számos amerikai esettanulmányt olvastam, mely arról szólt, hogy a befektetési alapokba félretett pénzünk egyes nyugdíjasoknak egy árfolyamesés következtében 30-50%-ára csökkent az eredeti öszszeghez képest. A pénz értéke nagyon változó lehet, az ingatlan viszont mindig egy stabil érték marad.
Az én pénzügyi stratégiám a következő: kockázati biztosításokat kötöttem magamra, melyet a cégem fizet, így költségként elszámolhatom, ha likvid pénzem van, akkor rövid távon elsősorban banki befektetetési alapba teszem, mely azonos hozammal rendelkezik mint a biztosítók értékpapír alapú befektetései, de lényegesen alacsonyabb vételi és visszavásárlási költsége van és nem kell folyamatos takarékossági szerződést sem kötni mellé, ezért likvidebb. Amint megfelelő ingatlanra lelek kp + hitel igénybevételével megvásárolom és felújítás után továbbadom, vagy megtartom és kiadom.
Valóban igaz, hogy ha valaki ingatlanbefektetésekkel akar foglalkozni, akkor nem árt némi előtanulmányt végezni. Ha erre valaki nem hajlandó, akkor meg kell elégedni átlagos befektetésekkel, amit a bankok, a biztosítók és brókercégek az átlagos befektetőknek ajánlanak. Én személy szerint nem elégszem meg az átlagos megoldásokkal, és a szemináriumaimon is arra biztatom a hallgatókat, hogy ők se érjék be ennyivel.
Király Norbert
Tipp&Trend IngatlanMagazin
Ez a Tóth András sose volt egy szimpatikus ember, de most végleg leírta magát előttem. Persze, hogy nem ajánlja az ingatlant, mert az után nincs jutalék.. Szánalom!!! Javaslom, hogy a Király Norbert tanácsait kövessétek, Ő ugyanis megél anélkül is, hogy mindenféle cég pénzügyi termékeit közvetítgetné..
Olvasom a különféle hozzászólásokat az ingatlanpiac bérbeadói ‘gondjairól.’ A bérbeadás ugye igen régi szisztéma,de a haszon nem azonnali. A mai magyar bérbeadási rendszer egy-egy ún. befektető érdekeit szolgálja; voltaképpen a bérlő vásárolja meg a tulajdonos számára az ingatlant.
Valódi bérlakáspiac akkor lesz, ha a befektető hosszú távon gondolkodik. Aki egy-egy ingatlant vásárol “befektetés”címen, az nem tényleges befektető, hanem haszonélvezője egy gazdaságpolitikai helyzetnek. A valódi ingatlanfejlesztő befektető szerintem a jövőnek épít, akár egész épületeket, bérlakásokat, hosszú távra, vagyis azzal a tudattal, hogy a tisztességes és biztonságos, hosszútávú, akár egy egész életen át tartó bérbeadásból még az unokája is meg fog élni. Ha korrekt és tisztességes a bérbeadó, a bérlők talán egész életüket abban a bélrakásban fogják leélni. Rengeteg olyan ember van, aki nem akarja élete főművének tekinteni azt, hogy eladósodva, mindenen spórolva összeszed egy lakást, amit aztán nem tud megosztani a gyerekei között, és akik előbb-utóbb egymásnak esnek az örökség miatt. Igazi, akár egy életre szóló bérlakásokra volna szükség nagyon nagy számban, rögtön megszűnne az ilyen-olyan pénznemekben eladósodottak száma.
Még annyit, hogy most vettem meg a “100 leggazdagabb” 2011-es kiadását. A 100-ból 70-80-nál szerepel tevékenységnél az ingatlan befektetés, fejlesztés.
Valahogy én inkább rájuk hallgatnék..