10 dolog, ami miatt utálunk egy ingatlant – árcsökkentő tényezők

Vannak városrészek és ingatlantípusok, ahová senki nem akar költözni. Pedig sokszor inkább csak rossz beidegződésről, egy-egy terület egykori rossz híréről van szó. Összegyűjtöttük, hogy mit nem szeretünk!

1. Földszinti lakások

A legtöbb, az ingatlanmagazin.com által megkérdezett ingatlanközvetítő ezt említette elsőként. Ódzkodnak a vásárlók a társasházak földszintjén elhelyezkedő lakásoktól, melynek egyik oka a biztonság hiányának érzése (elsősorban panelházaknál), a másik pedig a kevés fény, mely ezekbe a lakásokba jut (tipikusan belvárosi, régi házak). Utóbbi azonban nemcsak az öreg, belvárosi házakra érvényes, ugyanúgy igaz az újépítésű ingatlanokra is – monda el lapunknak Györffy Márta, a Márta Ingatlanirodájának tulajdonosa.

Szerinte érezhetően könnyebben veszik meg az érdeklődők az olyan földszintes ingatlanokat, ahol nagyobb a biztonságérzet, így például kialakítanak egy kerítést a ház körül. Komoly gondot jelent ezeknél a lakásoknál, hogy szinte nem lehet kinyitni egy ablakot, illetve rácsozni kell ezeket.

Cseke András, a Ban-Mil Ingatlanközvetítő részéről úgy becsülte, hogy egy adott házban mintegy 20-30 százalékkal olcsóbban lehet csak eladni egy földszintes, udvari lakást, mint a felette lévőket.

2. Panel

Egy hatalmas kategória, melyet részekre bontva persze árnyalható a kép, de összességében az ingatlanközvetítők véleménye szerint továbbra sem kedvelték meg a lakásvásárlók, melynek fő oka a magas rezsiköltség. Éppen ezért áruk alacsony, vagyis a kispénzű vevők terepe a házgyári lakások piaca.

De nemcsak a panelekben jellemző távfűtést nem szeretik a vevők, hanem minden olyan fűtési módot, ami nem gázfűtés. A vevők ideálisnak a gázfűtést és a téglaépületet tartják, szinte kizárólag ilyet keresnek. Kérdés, hogy az árakkal szembesülve mennyit hajlandóak módosítani elképzeléseiken.

Ha viszont panel, akkor van három olyan tényező, mely sokat segít a döntésben. Ezek: a szigetelés, a műanyag nyílászáró, és a fűtésmérő. Ha ezekből legalább kettővel rendelkezik egy panellakás, akkor már viszonylag könnyen vevőre találhat – jelezte Schmidt Balázs, a Pannon Ingatlanközpont értékesítési vezetője.

3. Forgalmas útra néző ingatlanok

A vevők a csendes lakásokat keresik, így nem népszerűek a forgalmas utakra, vagy esetleg a vasúti sínekre néző otthonok. Ugyanakkor nincsenek akkora hátrányban a főút melletti lakások, mint a földszinti ingatlanok – vélekedett Cseke András.

Árvai Andrea, a Start Ingatlan ügyvezetője szerint viszont az egyik legfontosabb szempont lakásvásárlásnál, hogy forgalmas útra néz-e az adott lakás. Véleménye szerint ezeket a lakásokat első nekifutásra azonos irányáron próbálják meg tulajdonosaik értékesíteni, mint egy ugyanazon házban található, csak épp az ellentétes irányba, egy csendesebb utcára néző lakást. Az eladással azonban már nehezen boldogulnak, így végül kénytelenek beérni egy legalább 10 százalékkal csökkentett árral – vélekedett az ügyvezető. Hangsúlyozta azonban, hogy szerinte minden típusnak megvan a maga vevője, azaz: eladni semmit sem lehetetlen.

4. Az V. emelettől felfelé

Nehéz ma már értékesíteni az olyan lakásokat, melyekhez nincs lift, s magasabb szinteken találhatóak. A vevők ugyanakkor már azokat az ingatlanokat sem nagyon kedvelik, melyek a VI. emeleten, vagy afölött helyezkednek el. Ennek oka, hogy ha elromlik a lift, akkor gyalog kell felmászni – magyarázta Tokosné Bacz Margaréta, a Starting közvetítőiroda referense.

Ha veszünk egy átlagos panelházat, mondjuk valahol Újpesten, akkor az adott épületben a földszinti lakásokat csak 8 millióért lehet eladni, míg egy II.-IV. emeleti otthon akár 9-10 millió forintért is elkel. Ahogy felfelé haladunk, úgy csökkennek az árak, így egy X. emeleti ingatlant már megint csak 8 millió forintért lehet értékesíteni. A legfelső szinteken elhelyezkedő lakásoknál már nem csak a magasság okoz problémát, hanem a nyári meleg és az eső miatt beázások is – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

Mindez igaz a 4 emeletes épületekre is – hívta fel a figyelmet Schmidt Balázs. Ezekben nem szeretik a vevők a III.-IV emeleteket, míg a 10 emeletes épületekben ezek a szintek kedveltnek mondhatóak, habár az biztos, hogy az I. és a II. emelet a favorit.

5. Egybenyíló szobák

Jelentősen csökkenti egy ingatlan értékét, amennyiben egybenyíló szobákat alakítottak ki benne. Ezek a régi, polgári lakásokra jellemzőek. Ugyanígy nem kedvelik a vevők az úgynevezett „körbejárós” házakat, ahol egyik helyiségből nyílik a másik, s nem egy központi folyosóról – magyarázta lapunknak Schmidt Balázs. Manapság ezek komoly hátrányt jelentenek, a családok legalább a gyerekek szobáit igyekeznek külön ajtón bejárhatóvá tenni.

Az egybenyíló szobás lakásoknál tehát rendre felmerül az átalakítás igénye, s általában annyival olcsóbbak, amennyibe az átalakítás kerül. Schmidt Balázs becslése szerint mintegy 10 százalékos értékcsökkenést jelent egy ilyen elrendezés, vagyis egy 20 milliós lakásnál 1,5-2 millió forintot. Ennyiből jön ki ugyanis egy rendes átalakítás.

6. „Drága lakások”

Van egy összeghatár, mely felett hirtelen megtorpan a kereslet. Ez Budapesten 50 millió forint Cseke András szerint, míg Szegeden például most 20 millió forint. Miklós Adriana Erika, a Kaas Ingatlangaléria vezetője lapunknak elmondta, hogy Szegeden az elmúlt időszakban a 20 millió forintos érték feletti házak esetében igen komoly áresés következett be: a négyzetméterárak 250 ezer forintról 200 ezer forintra csúsztak, ennek ellenére nem nagyon lehet őket eladni.

Ami most nagyon megy, az a belvárosi kislakások piaca. Véleménye szerint ez az a típus, ami mindig jó befektetésnek számít, az értékét ugyanis tartani fogja. Még a válságban is találkozott olyan belvárosi ingatlannal, melynek négyzetméterára a két évvel ezelőtti 220 ezres szintről 300 ezer forintra emelkedett. Arra is felhívta a figyelmet, hogy a drága, 20 millió forintnál értékesebb belvárosi lakások sok esetben ugyancsak nem eladhatók, aminek az az oka, hogy ezért az árért a vevők már legalább 4 szobát várnak el, vagy egyszerűen inkább egy családi házat választanak.

Fotó: Réti Dóra

7. Rossz hírű környék

Habár sok pozitív változáson mentek keresztül a korábban rossz hírűnek számító budapesti kerületek, továbbra is óvatosak a vevők, amikor a VIII. kerület, a X. kerület, vagy például Csepel kerül szóba. Több ingatlanközvetítő is egy véleményen volt a kerületek megemlítésénél.

Habár nagyon is élhető részeket alakítottak ki ezekben, mégis jóval olcsóbban megkaphatunk egy azonos adottságokkal rendelkező ingatlant az említett kerületekben. Györffy Márta szerint míg Zuglóban négyzetméterenként 400 ezer forintba kerül egy lakás, addig egy ugyanolyan paraméterekkel rendelkező kőbányaiért csak 300-320 ezre lehet elkérni, pedig távolságuk a belvárostól nagyjából ugyanannyi.

Vannak azonban olyan „sötét részek is”, ahol szinte lehetetlen bármi is eladni. Cseke András szerint ilyen a VIII. kerület Bermuda-háromszöge, melynek az Orczy tér, Teleki tér, Mátyás tér jelöli ki a sarkait.

Nemcsak Budapesten vannak azonban olyan „sötét helyek”, melyeket elkerülnek vevők. Pécsett például a Komlói út környéke, Pécsbánya, Pécsszabolcs, Gyárváros tartozik többek között ebbe a kategóriába. Schmidt Balázs szerint hiába lehet ezeken a környékeken tégla és gázfűtéses lakásokat kapni, az emberek csak kényszerhelyzetben költöznek ide. Ez meglátszik az árakon is, hiszen ami itt 5 millió forintba kerül, az Pécs más, kedvelt területein 1,5-2 millió forinttal többért találna gazdára.

Miklós Adriana Erika ugyanakkor Szeged kapcsán elmondta, hogy náluk is vannak hírhedt városrészek, ahová nem akarnak költözni a lakásvásárlók. Ilyen többek között a Móraváros, annak ellenére, hogy most már kezd rendeződni arrafelé a helyzet, de szintén nem kedvelt Szőreg városrész sem.

8. Falu

A kisebb településeken áll az ingatlanpiac, vagy legalábbis sokkal erősebben tükrözi vissza a válságot, mint a nagyvárosok. Ezeken a településeken ugyanis az ott lakók nem tudnak költözni, mert nincs mobilizálható vagyonuk, az ingatlan az egyetlen vagyontárgyuk, ami gyakran meg van terhelve.

Senki nem ad el, és senki nem vesz. Akinek vidéken plusz pénze van, az vagy Budapesten, vagy más városban vásárol ingatlant – mondta Gyebnár Gábor, az IngatlanCredit referense. A városokból sem költöznek most már a kisebb településekre, mert bár olcsón hozzá tudnának jutni ingatlanokhoz, nincs munkalehetőség, a gazdálkodásba pedig nem mernek belevágni. Annál is inkább, mert a földárak viszont elég magasra kúsztak.

Ugyanakkor nyomott áron szinte minden elkel Gyebnár Gábor szerint. Ehhez csak az kell, hogy mélyen áron alul kínáljanak egy ingatlant. Itt azonban nem a szokásos 10-20 százalékos alkura kell gondolni, hanem 50-60 százalékra. Ilyen áron még a romokat is megveszik, bár egy nagy családi házat még így is nehéz eladni.

A külföldi vevők is jelen vannak, ha kis számban is. Akik a piacon maradtak, igen dörzsöltek, sokkal tájékozottabbak mint a magyarok. Tisztában vannak az árakkal, és nagyon keményen alkudnak. Eladni tehát csak azt lehet, amit a piaci ár töredékéért kínálnak – összegezte az ingatlanközvetítő.

9. Felújítandó belvárosi társasházak

Lehet akármennyire szép egy lakás, ha egy lepusztult, jelentős felújításra szoruló házban található, akkor az érdeklődők gyakran visszafordulnak – tudtuk meg Györffy Mártától. Itt nemcsak arról van szó, hogy megijednek egy jövőben várható tetemes felújítási költségtől, hanem arról is, hogy ezek a házak egyszerűen rondák.

10. Közös udvar

Schmidt Balázs, a Pannon Ingatlanközpont értékesítési vezetője szerint tartanak a vevők az olyan ingatlanoktól, melyek egy közös udvarról nyílnak. Ezeknél közös a bejáró, s innen érhető el adott esetben 5-6 lakás.

+ 1 Üres telkek melletti ingatlanok

Egy üres telek is lehet elrettentő hatással a vevőkre, főleg ha nem lehet tudni, mi épült oda. A vevők elsősorban attól tartanak, hogy a felépülő ház elveheti a napfényt, esetleg olyan családok, olyan tevékenységek költöznek oda, melyek rontják a környék minőségét – jelezte Györffy Márta.

ingatlanmagazin

Ezt a bejegyzést 2010, május 28th, péntek 17:28-kor írták. Az összes bejegyzést itt Összes cikk találod. Ha naprakész akarsz lenni, akkor válaszd az RSS cikkek kategóriát.